En août 2025, l'Espagne a connu la deuxième vague de chaleur la plus importante depuis que les données sont enregistrées. Cet événement renforce la conviction que le changement climatique n'est plus une menace lointaine : il est déjà là et affecte les villes, la santé... mais aussi le prix des logements en Espagne.
Une étude universitaire que nous avons récemment menée offre un aperçu révélateur de la manière dont les températures élevées affectent le marché immobilier espagnol et modifient la valeur des logements.
Chaleur extrême et valeur immobilière
Grâce à une analyse rigoureuse des prix de vente et de location dans les 47 capitales provinciales de la péninsule entre 2009 et 2024 publiés sur idealista.com , nous avons constaté que la chaleur extrême affecte la valeur des biens immobiliers.
Chaque jour supplémentaire avec des températures maximales supérieures à 35 °C se traduit par une baisse de 1,40 € par mètre carré du prix de vente et de 0,0059 € par mètre carré du prix de la location dans la même province. Si nous traduisons cela en chiffres plus concrets, pour un logement moyen d'environ 120 mètres carrés – et en tenant compte du fait qu'en Espagne, environ 700 000 maisons étaient proposées à la vente ou à la location en 2024 –, cela représenterait pour les propriétaires une perte d'environ 117,6 millions d'euros par an pour les ventes et d'un demi-million d'euros par an pour les loyers .
À qui profite la chaleur ?
Selon notre étude, la réponse se trouve en dehors des provinces où la chaleur est la plus étouffante. Les régions voisines, en particulier les plus fraîches, profitent de la chaleur des autres : les prix de vente augmentent jusqu'à 2,80 € par mètre carré et les loyers d'environ 0,012 €, générant un bénéfice d'environ 235 millions d'euros par an en ventes et un million en loyers pour les propriétaires. En résumé, la chaleur réduit la valeur dans certaines zones, mais la multiplie dans d'autres.
Les régions espagnoles les plus fraîches profitent des vagues de chaleur des autres, car les prix de vente et de location de leurs biens immobiliers augmentent.
Ce déplacement de valeur, que nous associons à des schémas de migration climatique interne, a des implications profondes pour l'avenir de l'urbanisme, de l'investissement immobilier et de l'aménagement du territoire. Sommes-nous face à une nouvelle forme de gentrification climatique ? Les régions plus fraîches vont-elles devenir les nouveaux pôles d'attraction résidentiels ? L'étude suggère que oui, et que cette évolution est déjà en cours.
Logement, changement climatique et économies locales
Le marché immobilier est un baromètre sensible au risque climatique. Dans des pays comme les États-Unis ou la Chine, des baisses de valeur ont déjà été constatées dans les zones exposées aux ouragans, aux incendies ou aux inondations. En Espagne, la chaleur extrême apparaît comme un facteur discret mais persistant : si elle ne provoque pas de destruction immédiate des logements, elle érode leur attractivité et leur valeur à moyen terme.
Cette constatation rejoint l'idée selon laquelle les marchés financiers et immobiliers ne sont pas immunisés contre le climat. Au contraire, ils constituent la passerelle par laquelle le risque climatique se répercute sur l'économie réelle et finit par avoir un impact direct sur le portefeuille des citoyens. Lorsque les prix de l'immobilier baissent dans une région en raison d'une chaleur excessive, ce ne sont pas seulement les propriétaires qui sont perdants, mais aussi les recettes fiscales municipales, les investissements dans les infrastructures et la cohésion sociale.
Le déplacement de la demande vers des provinces plus fraîches reflète un phénomène que les chercheurs appellent « migration climatique ». Bien que nous associions généralement ce concept aux mouvements internationaux, il se produit également au sein d'un même pays. En Espagne, la chaleur extrême peut accélérer l'exode de la population des zones du sud et de l'intérieur vers les régions du nord ou de plus haute altitude, où la qualité de vie est perçue comme plus favorable.
Notre étude souligne que ces mouvements ne sont pas seulement démographiques mais aussi économiques : les flux de capitaux immobiliers suivent la même logique. Là où l'on prévoit un climat plus clément, on anticipe également une augmentation des investissements, ce qui peut exercer une pression sur les prix et, par conséquent, rendre l'accès au logement plus difficile pour la population locale, réduisant ainsi, en fin de compte, le niveau d'équité sociale.
L'avenir du logement en Espagne
Soit le marché immobilier deviendra capable de faire face aux changements climatiques, soit il disparaîtra tout simplement. La chaleur extrême a déjà un impact sur les prix du logement en Espagne, et cet impact sera encore plus important dans les années à venir.
La question n'est pas de savoir si le climat affectera le marché, mais comment répondre à ce défi : avec des politiques d'adaptation qui favorisent l'équité et la durabilité, ou avec une inaction qui aggrave les inégalités et génère des pertes économiques.
Notre étude révèle que le changement climatique transformera le marché immobilier espagnol, affectant les prix, les investissements et l'accès au logement.
Il sera essentiel d'intégrer le risque climatique dans les politiques urbaines et les stratégies financières afin de garantir la durabilité, l'équité et la résilience dans un contexte de chaleur croissante et d'inégalités territoriales.
À l'instar de ses villes, le marché immobilier espagnol est en première ligne face au changement climatique. Et ce qui est fait aujourd'hui fera la différence demain en termes de valeur économique, sociale et humaine des logements.
Publié par The Conversation le 15 octobre 2025, traduit pour ESSF par Pierre Vandevoorde avec l'aide de Deeplpro
